Business Garden is een baanbrekend project om een ​​oud overheidsgebouw met het allerergste energielabel G en 4300 m2 kantoorruimte te renoveren tot het eerste WWF-gecertificeerde klimaatneutrale project van Nederland met energie-positieve status A +++ en 6000 m2 van wonen, werken en vergaderruimte. Het ligt op een toplocatie direct tegenover de ingang van het Centraal Station van Amersfoort en is een visitekaartje voor de stad. Het oude gebouw wordt ingesloten in een klimaatschil met 1800 m2 zonnepanelen op het dak en de gevels en daken worden geïsoleerd met een dikke laag kurk en planten.

In een notendop ...

• Stationsplein 14-16, 3818 LE, Amersfoort tegenover de ingang van het treinstation. Dominante en zichtbare plaats op het plein. Top locatie!
• Het huidige gebouw is 4038 m2 bruto met 3430 m2 verhuurbare ruimte. Bouwjaar 1971-1973 met energielabel G. Na de renovatie: 4900 m2 bruto met 4160 m2 intern verhuurbaar + 1.000 m2 onder glas + 750 m2 garages. Energielabel A +++.
• Projectkosten €9,5 miljoen all-in. ROI 7,5% plus belastingvoordelen voor Nederlandse belastingbetalers. Grond is 1970 m2. Na de renovatie: ruimte voor 12 bezoekersauto's + 30 elektrische zwembadauto's + 170 fietsen. Dubbele functie: kantoren plus wonen.
• 1.800 m2 zonnepanelen voldoen aan alle interne energiebehoeften; overtollige energie die wordt gebruikt om elektrische auto's op te laden. Overtollige energie die op locatie over 30-40 jaar wordt opgewekt, compenseert het koolstofgehalte van de renovatie materialen d.w.z. eerste echte klimaatneutrale herontwikkeling van Nederland

Financieel

De projectkosten bedragen €9,5 miljoen inclusief grond, herontwikkeling, bouw, interieur, energie- en water infrastructuur, vergoedingen en vergunningen, financiële kosten en een marge voor niet-geplande kosten. De huurprijs is €145/m2 per jaar plus ongeveer €30/m2 aan servicekosten. De businesscase is gebouwd op een ROI van 7,5% plus een mooie belastingaftrek voor beleggers die belasting betalen in Nederland. Er is een speciaal juridisch kader opgesteld waarin het juridische eigendom ligt in een liefdadigheidsinstelling met een duurzaamheid doelstelling (waardoor belastingvoordelen voor beleggers) en economisch eigendom in een Fonds voor Algemene Rekening waarop beleggers hun geld plaatsen. Deze combinatie geeft beleggers het optimale rendement.

Huurders

In 2014 tekende One Planet huurcontracten en Letters-Of-Intent voor 60% van de ruimte in Business Garden, inclusief alle 26 appartementen. Andere partijen wilden huurcontracten ondertekenen zodra het duidelijk werd dat het project doorging.

Team

De projectmanager is Paul Heistein. We hebben een team met expertise in; onroerend goed, verhuur, financiering, bouw en technologie, energie, architectuur, marketing, facility management, belastingen, wetgeving, subsidies, constructie, specificaties, contracten.

Het ontwerp van Business Garden is stapsgewijs gegroeid, iedere keer met een hoger gehalte van duurzaamheid. De eerste versie had geïsoleerde gevels en 'slechts' 800 m2 zonnepanelen. Uiteindelijk koos One Planet voor de hoogste vorm van duurzaamheid, dus klimaatneutraal. Dat heeft geleid tot het huidig ontwerp waarin het gebouw volledig is ingesloten in een klimaatschil met 1800 m2 zonnepanelen op het dak. De extra energieopwekking op eigen locatie bovenop de interne energiebehoeftes, moet voldoende zijn om over 30 jaar de CO2-uitstoot van het gehele renovatieproject te compenseren. Dit maakt het project uniek in Nederland.

paul.heistein@oneplanet.org    tel. (+31) 06-52401947

Eind 2015 viel de samenwerking tussen One Planet met de commerciële ontwikkelaar uit elkaar op de dag van de aankoop van het gebouw door de overheid. One Planet had exclusieve aankooprechten voor dit gebouw tegen een scherpe prijs. Haar Business Garden-plan was al goedgekeurd door de gemeente. One Planet had al huurders voor 60% van de ruimtes. Maar de ontwikkelaar met wie One Planet een partnerschap was aangegaan voor de financiering en de bouw van het project, probeerde op het laatste moment One Planet te dwingen tot een heel ander plan dan we hadden afgesproken en ondertekend. Hij had stilletjes een andere architect - uit het zicht van One Planet - een ander plan laten maken om het gebouw te transformeren in commerciële appartementen, zonder de duurzaamheid eigenschappen waar One Planet voor had gepland. Hij dacht op deze manier meer winst te kunnen maken en rekende erop dat One Planet - die niet de middelen had het gebouw te kopen en te ontwikkelen - zijn alternatieve plan zou accepteren. Echter, zowel One Planet als de gemeente weigerden zich te buigen voor commercieel opportunisme. De gemeente introduceerde een 'gifpil' in het koopcontract, dus wie het gebouw kocht en het One Planet-plan niet voltooide, zou later een zware boete krijgen. Hebzucht had dus het mooiste duurzaamheid project van Nederland verpest. De ontwikkelaar trok zich vervolgens terug uit het project en in 2017 kocht de gemeente zelf het onroerend goed van de overheid, met de bedoeling het in 2018 te verkopen op de open markt, onder voorwaarden van hoge duurzaamheid en iconische architectuur. Het Business Garden-plan wordt warm ondersteund door de lokale bewoners. Als een nieuwe eigenaar de ervaring van One Planet wil gebruiken, mag hij of zij contact opnemen met One Planet.

Dit laat zien hoe de met ETFE beklede schil van de klimaatkas in de zomer kan worden geopend, waardoor het gebouw koel blijft. In de winter sluit de schil om de passieve warmte van de zon binnen te houden. Deze verstelbare panelen en het bedieningsmechanisme komen rechtstreeks uit de Nederlandse industriële tuinbouw. Dit is geen dure architectuur of techniek, maar een praktische industriële oplossing. Bij natuurlijke koeling en verwarming is het niet nodig om traditionele fossiele energie-intensieve klimaatbeheersing te gebruiken. Het gebruik van wind en zon voor koelen en verwarmen maakt de voetafdruk van dit gebouw bijna verwaarloosbaar in vergelijking met huidige renovatieprojecten.

In Scandinavië zijn hoge kantoor- en appartementsgebouwen en bruggen gebouwd van gelaagd prefab hout; dus waarom niet in Nederland? Hier ziet u de houten kisten aan de oostkant van Business Garden, die de klimaatschil binden met het gebouw. De binnenkant van de dozen wordt gebruikt voor extra kantoorruimte; de top wordt gebruikt voor tuinen en ontmoetingsplekken. Het WWF beschouwt hout als een koolstofput, terwijl beton en baksteen juist enorme CO2-emissies veroorzaken. Daarom gebruiken we hout en gerecyclede materialen om het gebouw te renoveren.

Werken, wonen en ontmoeten in het meest spectaculaire en ambitieuze renovatieproject van Nederland...

Bouw een klimaatkas over een oud gebouw. Met 1800 m2 zonnepanelen op het dak van het kas. De gevels en daken van het oude gebouw ingepakt in een dikke laag van kurk en planten. Opvang van regenwater op het dak voor de planten en toiletten. Lichtgewichte hotelkamers en vergaderruimtes die aan de de frame van de kas hangen, te bereiken via een sky-bridge. Duurzaamheid gaat hand-in-hand met innovatie...